Узаконить перепланировку квартиры в ипотеке – возможно ли это?

Квартира в ипотеке – зачастую единственная возможность улучшить свои жилищные условия. Однако ипотека влечет за собой ряд ограничений в эксплуатации и содержании такого имущества. Например, особые условия действуют в отношении перепланировки квартиры, поскольку квартира находится в залоге у банка. В нашей статье разберемся, узаконить перепланировку квартиры в ипотеке – возможно ли это?

Что считается перепланировкой

Перепланировка – это изменение конфигурации помещения, с обязательным последующим внесением данных изменений в технический паспорт такого объекта. Зачастую перепланировка проводится одновременно с переустройством (процессом, связанным с установкой, заменой и/или переносом инженерных сетей или электрического (или иного) оборудования).
К перепланировке относятся следующие виды работ:

• возведение, перенос и разборка перегородок;
• ликвидация, перенос и устройство дверных проемов;
• устройство дополнительных кухонь и санузлов;
• изменение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т.д.

Можно ли узаконить перепланировку квартиры в ипотеке?

Поскольку вышеперечисленные (или иные) преобразования квартиры, могут повлечь за собой падение спроса на такую жилплощадь или уменьшение ее рыночной стоимости, то для банка, как для залогодержателя данной недвижимости, ее перепланировка - это неоправданные риски.
Однако, для привлечения клиентов, банки осознанно идут на встречу в данном вопросе и перепланировка квартиры в ипотеке возможна. Т.е. узаконить перепланировку ипотечной квартиры можно, но с некоторыми ограничениями и строго соблюдая требования банка.

Получение согласия банка

Основной документ, регулирующий ваши права и обязанности в отношении банка и залогового жилья, это ипотечный договор. Именного его надо досконально изучить и понять, какие действия необходимо предпринять, чтобы приступить к перепланировке квартиры (если это предусмотрено договором).
Стандартный алгоритм выглядит следующим образом:

• готовится эскиз или проект перепланировки квартиры (в проектной организации с действующим СРО, подробнее здесь);
• получается письменное согласие от страховой компании;
• обращение в банк за получением письменного согласия на перепланировку квартиры. К заявлению прикладываются согласованный в соответствии с законом проект перепланировки и согласие страховой компании.

Согласие банка

Перепланировка квартиры в ипотеке требует на то согласия банка. Данная услуга банка является платной и выдается на определенный срок. Если же сроки проведения перепланировки, установленные банком, будут сорваны, последствия могут быть различными, но однозначно неблагоприятные для вас. Например, от применения штрафных санкций до прекращения действия ипотечного договора, со всеми вытекающими из этого последствиями (обязательство единовременно компенсировать банку остаток суммы или изъятие залогового имущества).
Поэтому необходимо строго соблюдать все условия банка, на которых выдано данное согласие.
Также банки идут на то, что кредитуют своих клиентов на покупку вторичного жилья с неузаконенной перепланировкой. При этом обязывают залогодателя узаконить такую перепланировку (за счет покупателя, естественно) в строго отведенные на то сроки.

Как узаконить перепланировку

Стоит понимать, что получение согласия от банка на проведение перепланировки квартиры – это далеко не весь процесс по ее легализации. Перепланировка квартиры в ипотеке (и без нее) требует проведения процедуры ее согласования в соответствии с ЖК РФ и подзаконными регламентами (например, по Московской области это Распоряжение от 13.03.2019 № 28РВ-101). 

Согласование

После того, как согласие банка получено, необходимо согласовать планируемую перепланировку в соответствующей инстанции.
Согласование перепланировки жилого помещения – это муниципальная услуга, оказываемая органом местного самоуправления (далее – «Администрация»).
Для ее получения вы обращаетесь в Администрацию с соответствующим заявлением и требуемым пакетом документов (перечень испрашиваемых документов здесь).

Приемка строительно-монтажных работ

После получения согласования от Администрации (в течении 45 дней по ЖК РФ), можно приступать к строительно-монтажным работ. О завершении которых необходимо подать в Администрацию соответствующее уведомление, после чего вам будут назначены дата и время проведения приемочной комиссии.
Данная комиссия произведет осмотр помещения на соответствие проведенных работ согласованным проектным решениям. Если решение комиссии положительное, составляется проект акта о завершении перепланировки помещения (далее – «Акт»), который передается в Администрацию для последующего оформления. Если будут выявлены несоответствия, вам выдается предписание на их устранение и комиссию придется проходить повторно.

Завершение легализации

Завершающим этапом является внесение изменений в техническую и кадастровую документацию жилого помещения. Документом основанием для внесения соответствующих изменений служит Акт. Он должен быть передан Администрацией в орган кадастрового учета (Росреестр) по межведомственному взаимодействию без вашего участия. В противном случае вам придется за свой счет заказать технический план на квартиру (готовит кадастровый инженер, найти которого в своем регионе вам поможет онлайн каталог кадастровых инженеров) и самостоятельно подать его в Росреестр.
И только после внесения изменений в техническую и кадастровую документацию квартиры, сделанная перепланировка может считаться узаконенной.

Отчет перед банком

Как только сведения о выполненных преобразованиях жилого помещения внесены в Росреестр, о чем получена кадастровая выписка, необходимо незамедлительно обратиться в банк. Как правило, в выданном согласии залогодателя обязывают предоставить в банк кадастровую документацию, для подтверждения легализации сделанной перепланировки. Подать выписку в банк необходимо строго в установленный согласием срок, иное считается нарушением и влечет неблагоприятные последствия.

Неузаконенная перепланировка и ипотека

Неузаконенная перепланировка и ипотека, понятия несовместимые. Широко известен факт, что не стоит заигрывать с банками и рисковать собственной (пусть и с определенными ограничениями в виде ипотеки) недвижимостью. Банк, как залогодержатель имеет полное право производить по собственной инициативе или же с подачи окружающих (жалобы соседей, аварийная ситуация, проверка коммунальными службами) осмотр залогового имущества. Как правило сие мероприятие предварительно согласовывается с залогодателем (с вами). Отказать банку в осмотре квартиры, вы не имеете права (можете лишь мотивированно перенести дату осмотра), так что даже не пытайтесь сделать незаконную перепланировку в ипотечной квартире. Церемониться не в правилах банков, так что последствия незаконной перепланировки для вас могут быть самыми печальными. А ввиду сжатых сроков, отведенных банком на проведение перепланировки и ее легализации, зачастую целесообразно обратиться за помощью к специалистам, которые помогут вам быстро и качественно подготовить необходимую документацию и получить все требуемые согласования.