Расчеты по договору купли-продажи через аккредитив

ДКП (договор купли-продажи) недвижимости предполагает различные виды расчетов: наличными через банковскую ячейку, безналичный расчет, банковский счет эскроу, через аккредитив. Перечислять/передавать деньги можно любым законным способом.

Рассмотрим аккредитив, как один из самых безопасных способов расчетов.

Что такое аккредитив простыми словами

Аккредитив – это специальный счет для резервирования денежный средств при заключении контрактов. Аккредитив популярен среди договоров купли-продажи недвижимости, так как сделка по продаже недвижимости – это процесс не одного дня. Даже если вы быстро нашли покупателя, ему надо еще передать право собственности и зарегистрировать в Росреестре. На этот процесс уходит в лучшем случае две-три недели.

То есть банк оказывает некую услугу расчетов в форме аккредитива и производит платеж конкретному лицу (в нашем случае продавцу) при соблюдении им определенных условий. При этом банк основной договор купли-продажи проверять не обязан.

Когда передают деньги, а когда права на недвижимость? Это стороны указывают в договоре на свое усмотрение.

Фактически, для покупателя более безопасно отдать деньги после перехода права собственности на приобретаемое имущество, а для продавца – получить деньги до того, как недвижимость перестанет быть его собственностью.

Аккредитив хорош тем, что это так называемое хранилище денежных средств, который банк обязуется держать у себя. При этом, покупатель деньги забрать обратно уже не может, а продавец на получение денежных средств будет иметь право только тогда, когда он подтвердит факт перехода прав собственности покупателю.

Чем аккредитив лучше банковской ячейки?

Расчеты по ДКП недвижимости через банковскую ячейку более привычны для сторон. Банк предоставляет в пользование банковскую ячейку и не интересуется какое количество денежных средств там будет находиться. Покупатель и продавец закладывают туда деньги вместе. Забрать же их продавец сможет только после предъявления документа, свидетельствующего о регистрации перехода права собственности (как правило — это либо выписка из ЕГРН, либо ДКП с печатью Росреестра о регистрации).

Но как быть, если для покупки недвижимости привлекаются кредитные средства банка? Здесь будет удобнее расчет посредством аккредитива. Деньги, которые предоставляет банк в ипотеку закладываются одновременно с первоначальным взносом на специальный счет, и продавец их спокойно получает после регистрации сделки.

Как открывается и раскрывается аккредитив

Глава 6 Положение Банка России от 19.06.2012 N 383-П, ст. 867 ГК РФ содержат общие положения о расчётах по аккредитиву.

Чтобы открыть аккредитив (внести деньги на счет) плательщик должен написать об этом в банк заявление. Заявление может быть написано как в присутствии продавца недвижимости, так и без его участия. Далее в аккредитиве указываются условия и порядок перечисления денежных средств продавцу.

Когда наступает момент возможности раскрытия аккредитива (перевод денег на счет продавца), указывается непосредственно в заявлении.

Например, по условиям аккредитива, указанным в заявлении, его может раскрыть только продавец (бывший собственник недвижимости) по предъявлению выписки из ЕГРН, а также договора купли-продажи недвижимости с отметкой Росреестра о переходе права собственности).

Виды аккредитивов

Отличия безотзывного и отзывного аккредитива

Сделки купли-продажи недвижимости лучше всего проводить через безотзывный аккредитив, то есть это такое условие, при котором плательщик (покупатель) не сможет забрать свои денежные средства обратно без согласия получателя (продавца).
В случае отзывного аккредитива плательщик может отозвать денежные средства не спрашивая на то разрешения.

Покрытый и непокрытый аккредитив

Эти разновидности говорят о том, какое количество денежных средств размещено на аккредитивном счету. При покрытом (депонированном) аккредитиве размещается полностью вся сумма, необходимая для расчетов по договору. При непокрытом (гарантированном) аккредитиве, сумма на счету не полная.
При заключении ДКП, условием расчетов по которому является аккредитив чаще всего используют покрытый аккредитив в целях безопасности.

Акцептный и безакцептный аккредитив – в чем разница

Условия оплаты аккредитива по ДКП, чаще всего безакцептные (без акцепта) – то есть без дополнительного согласия покупателя на получение продавцом денежных средств. При таких условиях продавец может самостоятельно раскрыть аккредитив. Акцептный же аккредитив предусматривает что согласие покупателя все же требуется. Данные условия в любом случае должны быть прописаны в аккредитиве.

Срок аккредитива

Срок действия аккредитива устанавливается сторонами и правилами банка. Обычно сроки аккредитива по ДКП банки устанавливают один-два месяца. В период пандемии данный срок продлили до трех месяцев.

Расчеты при ипотечной сделке недвижимости через покрытый безотзывный банковский аккредитив

Итак, заключая договор купли продажи недвижимости в договоре следует указывать за счет каких средств приобретается имущество (за счет собственных или ипотечных) а также обязательно надо уточнить форму расчетов.

Выдержка из зарегистрированного ДКП по приобретению жилого дома и земельного участка в ипотеку через аккредитивный расчет:

Выдержки из ДОГОВОРА КУПЛИ – ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, касательно формы расчетов при ипотечной сделке.

Мы, гр. _________, «Продавец», с одной стороны, и гр. _____, «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. По настоящему договору Продавец продал… :
«ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК» и расположенный на ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ дом.. «ЖИЛОЙ ДОМ».

2. Отчуждаемый ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК принадлежит …

3. Отчуждаемый ЖИЛОЙ ДОМ принадлежит…

4. Других объектов…

5. Цена продаваемого по настоящему договору НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, согласованная Сторонами настоящего договора, составляет 2 200 000 (Два миллиона двести тысяч) рублей РФ. При этом стоимость ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА составляет 1 100 000 (Один миллион сто тысяч) рублей РФ, стоимость ЖИЛОГО ДОМА составляет 1 100 000 (Один миллион сто тысяч) рублей РФ.

6. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО приобретается Покупателями у Продавца за счет собственных средств в размере 550 000 (Пятьсот пятьдесят тысяч) рублей РФ и за счет кредитных средств в размере 1 650 000 (Один миллион шестьсот пятьдесят тысяч) рублей РФ, предоставленных Покупателю Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (сокращенное наименование – ПАО Сбербанк), генеральная лицензия…, в соответствии с Кредитным договором № ____ от 15 декабря 2020 года (далее – Кредитный договор), заключенного в городе Москве между Покупателем и Банком. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.

7. Формой расчетов по настоящему Договору является покрытый безотзывный аккредитив, открываемый Покупателем в пользу Продавца в день заключения настоящего Договора на следующих условиях:
- наименование банка-эмитента: ПАО Сбербанк;
- наименование исполняющего банка: ПАО Сбербанк;
- Банк получателя денежных средств ПАО Сбербанк;
- Получатель средств: Петров Петр Петрович (продавец);
- Сумма аккредитива: 2 200 000 (Два миллиона двести тысяч) рублей РФ;
- Вид аккредитива: безотзывный покрытый;
- Условие оплаты аккредитива: без акцепта;
- Срок действия аккредитива – 90 (Девяносто) календарных дней от даты открытия аккредитива.
- Платеж по представлению: оригинал настоящего Договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 декабря 2020 года, с отметкой о регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю и ипотеки НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА в силу закона в пользу Банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
8. Покупатель подтверждает, что на цели оплаты стоимости НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА им не используются целевые кредитные или заемные средства иных кредитных организаций, юридических лиц, за исключением кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк.

(За образец взят договор, который прошел регистрацию в Росреестре в декабре 2020 года). О том как прошла регистрация сделки и с какими нюансами столкнулись стороны читайте в нашей статье "Купля-продажа дома в ипотеку".