ar-net.ruпровести выбор подрядной организации на конкурсной основе (тендер);
в тендерной документации (условиях конкурса) оговорить исполнение подрядчиком мероприятий по защите прав жильцов дома и обязательства товарищества способствовать подрядчику в выполнении ремонтно-реконструктивных работ;
включить в договор подряда, заключаемый между подрядчиком и Правлением, в особые условия положения по своевременному информированию Правления о сроках проведения работ в квартирах, требованиях техники безопасности, сроках и продолжительности отключения систем инженерного оборудования, гарантиях сохранности квартир и имущества членов сообщества и другие вопросы, предусмотренные в рекомендуемом Приложении 4;
все взаимоотношения членов товарищества с подрядчиком осуществлять через уполномоченного члена Правления или инициативной группы, избранной общим собранием товарищества.
3.3. Правовое регулирование при надстройке жилых домов
Надстройка жилых домов дополнительными этажами или устройство на них мансард является одним из самых распространенных реконструктивных мероприятий, осуществляемых в настоящее время в России.
Освоение и широкое развитие мансардного строительства позволяют:
ощутимо (примерно на 20%) нарастить размеры той части жилищного фонда, которая пригодна для устройства мансард;
получить этот прирост без отвода земель под строительство, то есть успешно решить задачу интенсификации использования освоенных городских территорий;
существенно улучшить внешний облик эксплуатируемых зданий и застройки в целом за счет архитектурно-художественного оформления крыш - "пятого фасада"; это особенно актуально для типовых пятиэтажных домов, рядом с которыми за последние десятилетия выросли дома повышенной этажности (до 26 этажей), их жителям крыши типовых пятиэтажек являют убогое и неприглядное зрелище;
осуществлять надстройку зданий мансардами без отселения жильцов или служащих, что особенно важно при отсутствии переселенческого фонда и средств для проведения временного отселения граждан;
расширить номенклатуру жилых помещений (квартир), гармонизируя тем самым квартирный состав жилищного фонда и социально-демографический состав населения;
повысить тепловую эффективность надстраиваемых зданий за счет устройства наружных ограждений в соответствии с новыми нормами по строительной теплотехнике.
Перечисленные преимущества мансардного строительства определяют его технико-экономическую эффективность - дополнительная площадь, полученная при надстройке здания, на 25 - 40% дешевле площадей, получаемых в новостройках. С другой стороны, благодаря тому, что мансардное строительство осуществляется, как правило, в сложившихся, оснащенных всеми инфраструктурами районах, потребительская (рыночная) стоимость получаемых при надстройке площадей существенно выше, чем в районах нового строительства. В этой связи мансардное строительство следует рассматривать не только как предмет рентабельных капиталовложений, но и в качестве источников доходов, реинвестируемых в дальнейшее развитие этого вида строительства.
Правовая нормативная база мансардного строительства слагается из федеральных законов, Указов Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации и территориальных нормативных правовых актов.
Правовые финансовые аспекты жилищного вопроса решаются на базе положений Указа Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 430 "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья" и принятого в его развитие Постановления Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. N 937 "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья".
При создании территориальной правовой базы мансардного строительства рекомендуется исходить из следующих основных положений:
надстройка дома не должна отрицательно влиять на использование жильцами своих квартир;
решение о надстройке дома должно быть доведено до сведения всех его жителей;
дома, находящиеся в коллективной собственности (кондоминиум, ЖСК), надстраиваются по решению товарищества, принимаемому в соответствии с его уставом;
дома, находящиеся в государственном, муниципальном или общественном жилищном фонде, надстраиваются по решению балансодержателя, которое поименного согласия собственников, нанимателей и арендаторов жилья не требует <*>;
решение о надстройке дома независимо от его принадлежности может быть реализовано только при согласовании проекта и выдаче разрешения на строительство территориальным архитектурно-строительным органом.
------------------------------------
<*> Если по результатам обследования установлено, что крышу дома необходимо ремонтировать, а средств у балансодержателя для этого нет, он вправе принять решение о надстройке дома, чтобы не допустить его прогрессирующего разрушения. В этом случае целесообразность объявления конкурса на финансирование и выполнение строительных работ принимает балансодержатель.
В качестве нормативного правового акта, регламентирующего права и обязанности физических и юридических лиц, порядок их реализации и исполнения при осуществлении надстройки дома, рекомендуется издать распоряжение территориального административного органа. В этом распоряжении необходимо:
установить порядок осуществления инвестиционной деятельности по возведению жилых надстроек на объектах жилищного фонда;
утвердить в качестве приложения к распоряжению территориальное "Положение об устройстве жилых надстроек (мансард) на домах";
поручить соответствующим службам разработать инструкции, методики и другие документы инструктивного характера, определяющие порядок регистрации прав собственности на вновь создаваемые жилые помещения в надстраиваемой части здания, методы расчета стоимости права инвестирования, размеров компенсационных выплат гражданам и другие виды деятельности в рассматриваемой области.
В качестве аналога такого документа может быть использовано распоряжение Мэра г. Москвы от 02.07.1996 N 49/1-РМ (Приложение 6).
4. Защита прав и регламентация обязанностей подрядчика, заказчика (инвестора) и органов местного самоуправления
В основе взаимодействия подрядчика, заказчика (заказчика-инвестора) и органов местного самоуправления лежат контрактные (договорные) отношения и система федеральных и территориальных правовых актов, регламентирующих права и обязанности участников реконструкции и ремонта жилищного фонда, механизма реализации этих прав и обязанностей.
4.1. Права и обязанности подрядчика
Организация-подрядчик, выполняющая комплекс работ по ремонту или реконструкции жилого дома (группы домов), заинтересована в беспрепятственном исполнении своих договорных обязательств, своевременной приемке и оплате выполненных работ. Выполнение этих условий со стороны заказчика определяется и регламентируется договором подряда. С целью обеспечения благоприятных условий выполнения ремонтно-реконструктивных работ рекомендуется в разделе договора подряда "Обязанности сторон" предусмотреть обязательства заказчика по:
своевременной подготовке объекта к проведению работ;
порядку оплаты аванса и выполненных работ по отдельным этапам и по объекту в целом;
обеспечению проживающих информацией о характере, сроках и объемах предусматриваемых работ в случае, если они выполняются без отселения или с частичным отселением граждан;
принятию на себя (через инициативную группу жильцов) рассмотрения и решения вопросов, заявлений, жалоб и других обращений жильцов;
своевременной передаче подрядчику проектной документации (по согласованному графику), если проектирование выполняется не подрядчиком и одновременно с проведением работ по опережающему графику;
своевременному получению от городских служб дорожного движения разрешений на полное или частичное перекрытие проездов по прилегающим к объекту улицам (в случае необходимости);
доведению до сведения всех проживающих правил техники безопасности и контролю за их соблюдением;
другим вопросам обеспечения нормальных условий проведения работ.
При выполнении подрядчиком проектных и ремонтно-строительных работ в договоре подряда рекомендуется оговорить передачу подрядчику заказчиком материалов предпроектного обследования объекта реконструкции или ремонта и технического заключения о его состоянии.
Если ремонтно-реконструктивные работы на территории достаточно велики по объемам и планируются на несколько лет, рекомендуется основные положения взаимоотношений подрядчика с заказчиком (заказчиком-инвестором) и органами местного самоуправления регламентировать в территориальном правовом акте (например, положение о порядке проведения реконструкции и ремонта жилищного фонда в городе). В этом случае в договоре подряда можно не детализировать положения, нашедшие отражение в таком правовом акте, а ограничиться ссылками на него с указанием названия, даты принятия и номера.
Механизмом защиты прав и интересов подрядчика должна являться отраженная в договоре подряда система санкций, компенсаций и возмещения убытков. В этих же целях рекомендуется осуществлять страхование строительных рисков.
4.2. Права и обязанности заказчика (заказчика-инвестора)
Заказчик (заказчик-инвестор) для выполнения работ по ремонту принадлежащего ему объекта использует собственные накопления или кредит коммерческого банка. В обоих случаях он заинтересован в использовании инвестируемых средств только по прямому назначению и в возможно короткие сроки. В случае выполнения реконструкции жилого здания с получением дополнительных площадей или с радикальным повышением комфортности жилищ заказчик-инвестор заинтересован в получении прибыли, образующейся за счет разницы между себестоимостью реконструкции объекта и его рыночной ценой. В круг интересов заказчика входят также строгое выполнение подрядчиком требований проекта, сокращение сроков предпроектных процедур согласования и утверждения проектной документации, получение технических условий на подключение к городским сетям, экспертизу проектной документации и т.д.
Одним из важных факторов снижения стоимости ремонта и реконструкции жилищного фонда является конкурсный отбор инвесторов. Эта процедура должна базироваться на положениях Указа Президента Российской Федерации от 24.03.96 N 432 "О развитии конкуренции в сферах эксплуатации и ремонта жилищного фонда" и территориальных законодательных и подзаконных правовых актов, регламентирующих процедуру проведения конкурсов. С этой целью рекомендуется определить базовый принцип соотношения площадей, причитающихся администрации территорий и передаваемых инвестору в собственность.
Для активного привлечения инвесторов к финансированию работ по сохранению и обновлению жилищного фонда рекомендуется:
установить упрощенный порядок подготовки исходно-разрешительной документации на реконструкцию объектов жилищного фонда;
регламентировать правила исчисления платы за право инвестирования;