Приказ от 10.11.1998 N 8 Утверждение методических рекомендаций и технических решений по реконструкции жилых домов первых массовых серий стр. 2

4.1.1. Выбираются объекты - эталоны для сравнения реконструируемых домов с новым строительством. При выборе объектов для сравнения необходимо руководствоваться принципом соблюдения условия сопоставимости сравниваемых объектов. Жилые дома - реконструированный и новый - должны быть сопоставимы по категории и в результате осуществления строительно-монтажных работ должны быть получены сравнимые технический и социальный эффекты.

4.1.2. Новые объекты строятся на площадке, освободившейся в результате сноса старых жилых домов, эффективность реконструкции которых определяется.

4.1.3. При расчете объема капитальных вложений следует учитывать полный объем затрат, направленных на улучшение условий проживания (например, на улучшение теплоизоляции ограждающих конструкций, на ремонт сетей, устройство дополнительных инженерных коммуникаций и замену устаревшего оборудования, перепланировку квартир), а также затрат, связанных с увеличением выхода общей площади квартир на 1 м2 площади застройки путем повышения этажности зданий, на снос старого жилья, переселение жильцов при соблюдении норм предоставления жилой площади и обеспечения необходимой социальной инфраструктурой.

4.2. Условный (оценочный) экономический эффект - определяется как разница доходов, которые могли бы быть получены от реализации квартир на рынке жилья по их рыночной стоимости за минусом затрат реконструируемых или вновь построенных жилых домов. При этом рыночная цена 1 м2 общей площади квартир ( ) для нового строительства и реконструкции принимается одинаковой, так как по условию сопоставимости категория сравниваемых домов должна быть одинаковой и экономический и социальный эффекты равнозначны.

Условно принимается, что все затраты произведены в течение года и совпадают по времени с полученными результатами. Сроки строительства нового дома и реконструкции совпадают. Тогда условный (оценочный) экономический эффект, получаемый в результате реконструкции - или нового строительства жилого дома - , рассчитывается как прибыль от вложенного капитала, полученная в результате реализации квартир реконструированного или нового дома по единой рыночной цене м2 общей площади жилья <*>.

--------------------------------

<*> При реконструкции потребительские качества жилья должны быть доведены до уровня нового строительства.

(1)

А. Расчет прибыли при реконструкции

При реконструкции, производимой без отселения жильцов, расчетная формула прибыли будет иметь вид:

, (2)

где:

- рыночная цена 1 м2 общей площади квартир;

- прирост площади в результате реконструкции;

- капитальные вложения в реконструкцию.

При реконструкции дома, связанной с переселением жильцов, перепланировкой квартир и с последующей их продажей, формула (2) приобретает вид:

, (3)

где:

- общая площадь квартир до реконструкции дома;

- затраты на переселение жильцов старого дома.

Затраты на переселение в новый микрорайон определяются как величина, равная капитальным вложениям на строительство нового дома для размещения жильцов старого, с учетом обязательного обеспечения необходимой санитарной нормой <**>, а также решением социальных проблем.

--------------------------------

<**> В случае, если переселяемые жильцы имели площадь, превышающую санитарную норму, им необходима денежная компенсация либо при желании увеличить площадь сверх нормы - дополнительная оплата.

Расчет затрат на переселение производится по формуле:

, (4)

где:

- капитальные вложения в новое строительство;

- капитальные вложения в создание городских коммуникаций и необходимой социальной инфраструктуры;

- коэффициент, соответствующий проценту увеличения общей площади, необходимой для переселения жильцов старого дома с учетом установленных норм и решения социальных проблем;

- общая площадь квартир нового дома.

При временном отселении жильцов на период проведения реконструкции в гостиницы, общежития, школы, специально отведенные дома или другие объекты учитываются затраты на отселение - . Они определяются конкретным расчетом.

Б. Расчет прибыли при новом строительстве

Для нового строительства на месте сносимых домов расчетная формула прибыли будет иметь следующий вид:

, (5)

где:

- общая площадь квартир во вновь построенном доме;

- капитальные вложения в новое строительство;

- затраты на снос старого дома;

- капитальные вложения в реконструкцию городских коммуникаций.

С учетом формул (2) и (5) формула расчета условного (оценочного) экономического эффекта на 1 м2 общей площади квартир, получаемого в результате реконструкции без отселения жильцов, приобретает вид:

(6)

В. Учет цены земли

Жилые дома, которые необходимо реконструировать в связи с большим сроком их эксплуатации, как правило, находятся в обжитых, в том числе в престижных, районах. В рыночных условиях, при высоком спросе на землю в обжитых районах, должна учитываться стоимость участка земли, занимаемого реконструируемым домом с прилегающими территориями по нормам СНиП. Производится сравнение увеличения затрат на жилье в зависимости от цены земли - .В расчете на 1 м2 общей площади квартир при одинаковой его стоимости в новом и реконструированном доме с учетом стоимости земли формула расчета условного эффекта для варианта реконструкции без отселения жильцов будет выглядеть следующим образом:

, (7)

где:

- фактическая площадь застройки реконструируемых домов с учетом прилегающих территорий;

, (8)

где:

- цена земли под застройку нового дома в новом районе;

- площадь застройки нового дома в новом микрорайоне.