ar-net.ru Ставки по валютным вкладам (%)
1998 г. 13
1999 г. 10
2000 г. 8
далее 6
Цена земли за сотку (долл. США) 1500
Расчетный интервал времени, равный
минимальному сроку жизни здания (лет) 25.
При заданных параметрах условный (оценочный) экономический эффект от реконструкции в расчете на 1 м2 общей площади составит 26 долл. США.
Это значит, что реконструкция эффективна, если жизненный цикл жилого дома после его реконструкции составит не менее 25 лет, после чего он может быть снесен, а занимаемая земельная площадь может быть использована под новое строительство.
7. Определение схемы инвестирования реконструкции уществующего фонда жилых зданий
7.1. По формулам (1 - 12) производятся расчеты экономической эффективности экспресс-методом, условно считая, что строительство осуществляется в течение одного года, в стабильных экономических условиях и при едином источнике финансирования строительства.
7.2. При реконструкции нескольких домов или целого микрорайона строительные работы проводятся в более длительные сроки и в этом случае ощутимое влияние на величину эффекта начинает оказывать схема финансирования строительства.
Недостаток бюджетных (муниципальных) средств не позволяет зачастую профинансировать в оптимальные сроки план проведения строительных работ, и строительство вынужденно затягивается. Привлечение дополнительных инвесторов позволяет сократить сроки получения конечной продукции - жилья для населения.
При сравнении конкретных проектов реконструкции и строительства нового дома, в которых закладываются новые современные технологии, социальные стандарты, объемно-планировочные и архитектурные решения, цены на 1 м2 общей площади квартир принимаются конкретно в зависимости от рыночной стоимости жилья.
Необходимо при этом учитывать и схему инвестирования объектов, так как продажа квартир населению позволяет единовременно привлечь к жилищному строительству дополнительный капитал к величине бюджетных (муниципальных) инвестиций.
Экономическая эффективность на этом этапе рассчитывается для каждого варианта проекта с учетом разной рыночной стоимости продаваемых квартир.
7.3. Эффект, учитывающий доход от продажи квартир по разной рыночной стоимости нового и реконструированного жилья, может быть рассчитан по формуле (13):
, (13)где:
- рыночная цена 1 м2 реализованных квартир в новых домах;
- рыночная цена 1 м2 реализованных квартир в реконструированных домах.Чем выше устанавливается цена за 1 м2 продаваемых квартир, тем больше риск возможности 100-процентной их реализации.
С учетом фактора риска "Р" формула расчета экономической эффективности реконструкции будет иметь следующий вид:
, (14)где:
Р - поправка на риск в процентах.
7.4. Ниже приводится пример расчета использования средств населения для расширения жилищного строительства.
Дополнительные средства для городского бюджета может дать коммерческая продажа части построенного жилья.
Рыночный спрос на мансардные квартиры в той части города, где находятся реконструируемые дома, в приводимом примере расчета, очевидно, превысит предложение (3216 м2 общей площади квартир). Их рыночная цена за 1 м2 по расчетам администрации города составила 620 - 630 долл. США. (Минимальная продажная цена по себестоимости с учетом затрат города - 593 долл. США.) При продаже по этой цене 95% квартир на мансардных этажах затраты городского бюджета на реконструируемое жилье полностью возместятся.
В новом доме, построенном на месте сносимой жилой площади, может быть реализовано 38080 - 11970 = 26110 м2 жилья, при этом могут продаваться квартиры, расположенные на наиболее удобных для проживания этажах.
Минимальная цена для продажи (по себестоимости с учетом затрат города) составит 913 долл. США за 1 м2. Только при продаже 100% квартир по этой цене затраты на новое строительство могут быть полностью возмещены. При строительстве нового микрорайона квартиры могут быть реализованы без убытка для города по 870 долл. США за 1 м2.
При недостатке средств городского бюджета и дотаций, выделяемых из федерального и областного бюджетов, развитие жилищного строительства в г. Лыткарино может осуществляться лишь за счет привлечения средств населения.
Реализация коммерческого жилья по состоянию на май 1998 г. осуществляется по 620 - 630 долл. США за 1 м2. Слишком велик риск 100-процентной реализации жилья по 870 долл. США за 1 м2 и тем более - по 913 долл. США.
Строительство новых кварталов для массового переселения жильцов из подлежащего реконструкции жилищного фонда города может рассматриваться только в том случае, если оно обеспечивается платежеспособным спросом населения.
При отсутствии в настоящее время в городском бюджете достаточного количества финансовых ресурсов для развития жилищного строительства и низкой покупательной способности местного населения единственным способом сохранения существующего жилищного фонда и его прироста является реконструкция, обеспечивающая быструю оборачиваемость вкладываемых средств с относительно меньшим риском, чем в новое строительство.
8. Частные случаи расчета срока окупаемости инвестиционных затрат на реконструкцию
8.1. Срок окупаемости инвестиционных затрат на отдельные элементы реконструкции рассчитывается путем соотношения этих затрат и экономии текущих по отношению к ним эксплуатационных затрат, которое будет иметь место на протяжении всего последующего периода эксплуатации жилого дома после завершения его строительства. Принимается во внимание лишь та величина капитальных вложений, результатом которых явилась экономия последующих затрат на эксплуатацию здания.
8.2. Например, реконструкция жилых зданий направлена прежде всего на повышение их энергетической эффективности. Важным резервом экономии топливно-энергетических ресурсов в системах отопления зданий является повышение тепловой защиты ограждающей оболочки здания. Расчет годовой экономии затрат на эксплуатацию здания производится следующим образом.
Экономия эксплуатационных затрат в части снижения расхода топливно-энергетических ресурсов за год может быть рассчитана по формуле:
, (15)где:
- экономия эксплуатационных затрат;
- снижение количества тепла, теряемого зданием в расчете на 1 м2 общей площади в течение отопительного периода кг усл. т./м2 год;
- стоимость топлива, руб./кг усл. т.;а - амортизационные отчисления на ограждающую конструкцию за год на 1 м2 общей площади;
- удельные капитальные затраты на утепление конструкции, которые обеспечивают экономию топливно-энергетических ресурсов.Экономия тепла определяется по формуле:
, (16)где: