ar-net.ruЗатратный подход не рекомендуется применять при оценке земельных участков, за исключением:
- земельных участков, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности;
- земельных участков, предназначенных для размещения памятников (в том числе монументов, обелисков, памятных знаков).
(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
При определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов производятся корректировки на величину налога на добавленную стоимость в сторону увеличения в случае использования справочных показателей, определенных без учета налога на добавленную стоимость. В случае если типичные для рынка элементы затрат не содержат налог на добавленную стоимость, корректировка использованных справочных показателей на величину налога на добавленную стоимость по этим элементам не производится.
(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
7.1.3. Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.
7.1.4. В случае использования какого-либо из подходов для проверки результатов, полученных с применением иных подходов, результат, полученный с применением такого подхода, не участвует в процедуре согласования, но может быть указан в качестве интервала, в котором может находиться результат определения кадастровой стоимости.
7.1.5. Необходимо учитывать, что стоимость коммерческих объектов, вовлекаемых в оборот (участвующих в сделке), помимо стоимости земельного участка и зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест могут включать в себя стоимость объектов движимого имущества, отражать влияние предпринимательской деятельности и прочее.
(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
В случае отсутствия рыночной информации возможно использование примерных долей стоимости земельных участков, зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, движимого имущества и прочего, приведенных для целей Указаний в приложении N 7 к Указаниям, в котором отражена информация для объектов недвижимости, находящихся в работоспособном состоянии, без учета влияния внешнего (экономического) устаревания.
(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
Для объектов недвижимости, находящихся в неработоспособном состоянии, а также с явно выраженными признаками внешнего (экономического) устаревания распределение может быть иным.
7.2. Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):
1) метод статистического (регрессионного) моделирования.
Описание метода представлено в подпункте 7.2.1 Указаний.
При невозможности включения в модель массовой оценки кадастровой стоимости всех ценообразующих факторов и при условии наличия их значений вводятся соответствующие корректировки.
При наличии индивидуальных отличий, не учтенных в модели оценки кадастровой стоимости, вводятся соответствующие корректировки;