Оформление перепланировки квартиры в доме, относящемся к объектам культурного наследия

К объектам культурного наследия относятся такие объекты недвижимости, которые имеют ценность с точки зрения исторических событий. Для таких объектов имеется отличительная черта владения, пользования и распоряжения.

В современном мире очень часто стоит вопрос о перепланировке квартиры в доме-памятнике, так как имеется ряд ограничений и свои особенности.

Итак, рассмотрим, как же возможно выполнить перепланировку в таких квартирах, и что немаловажно, как ее законно оформить.

Относится ли ваш дом к объектам культурного наследия?

Если у владельца квартиры возникает желание осуществить перепланировку, то изначально он должен удостовериться относится ли сам дом, в котором расположена квартира, к объектам культурного наследия, так как к перепланировкам в таких объектах предъявляются совсем иные требования в сопоставлении с обычными домами.

Объекты культурного наследия включаются в реестр (государственную информационную систему), в нем хранятся сведения, являющиеся основными источниками информации. Таким образом, с помощью различных порталов (например, в Москве – Портал открытых данных) появляется возможность узнать охранный статус данного объекта (дома). Также имеется возможность лично написать заявление в уполномоченный орган (в Москве – службу «одного окна» Департамента культурного наследия) для уточнения информации.

Последовательность действий для оформления перепланировки

Под перепланировкой подразумевают преобразование конфигурации помещения, например передвижение стен, появление новых проемов и т.д. Она может повлиять не только на саму квартиру, но и в целом на здание. Именно поэтому перепланировка требует оформления, которое проводится в определенной последовательности.

Первый шаг:

Подается заявление об оформлении заключения о допустимости проведения перепланировки квартиры в уполномоченный орган (в Москве – служба «одного окна» Департамента культурного наследия). В заключении отмечается состояние объекта до перепланировки и после, проводятся расчеты, также составляется описание работ для осуществления перепланировки.

Второй шаг:

Оформляется охранное обязательство, оно формируется в уполномоченном органе (в Москве – служба «одного окна» Департамента культурного наследия). В нем прописывается ряд ограничений и обременений для собственника.

Третий шаг:

Формирование акта технического состояния. Выступает дополнением к охранному обязательству. В нем прописывается состояние элементов объекта недвижимости, а именно конструкций, инженерных коммуникаций и т.д.

Четвертый шаг:

Когда собственник получит вышеперечисленные документы, ему необходимо предоставить в государственный орган (в Москве – Государственная жилищная инспекция города Москвы) проектную документацию, которой является проект приспособления (для объектов культурного наследия оформляется вместо проекта перепланировки). Он разрабатывается организациями, имеющими допуск СРО.

Пятый шаг:

Готовый проект отправляют на государственную историко-культурную экспертизу. Такую экспертизу проводят организации, аттестованные департаментом культуры.

Шестой шаг:

Собранные документы необходимо отнести в государственную жилищную инспекцию, а именно (ЖК РФ, Ст. 26):

1. Заявление о перепланировке;
2. Правоустанавливающие документы на помещение;
3. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект приспособления;
4. Технический паспорт помещения;
5. Заключение о допустимости проведения перепланировки помещения.

Если с собранным пакетом документов все в порядке, то собственнику выдается разрешение на перепланировку.

Проект приспособления и для чего он необходим?

Проведение перепланировки квартиры в доме культурного наследия труднее, чем в обычном доме. В таком случае потребуется широкий список документов для согласования. Также появляется необходимость оформления проекта приспособления.

Приспособление объекта культурного наследия представляет собой различные проектные работы, которые проводятся на основе научно-исследовательской и производственной деятельности, для разработки таких условий, которые бы позволили использовать объект культурного наследия в современных целях (№ 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», Ст. 44).

Таким образом, для квартир, размещенных в объекте культурного наследия, подготавливается проект приспособления для современной эксплуатации, который заменяет проект перепланировки.

Согласование проекта приспособления требуется когда:

1. Помещение взаимосвязано с важнейшими историческими личностями;
2. Планировочная структура помещения относится к характерностям объектов культурного наследия и подлежит сбережению;
3. Работы, которые необходимо осуществить для перепланировки, затронут общее имущество в доме;
4. Производимые работы по перепланировке помещения вносят изменения в соотношение размеров дома и его внешний облик.

Последствия несогласованной перепланировки

На сегодняшний день несогласованная перепланировка квартиры это частое явление. То есть, при которой изменения не соответствуют принятым нормам, а также проводится самовольное и масштабное переоборудование помещения. Многие владельцы считают, что незачем тратить деньги и время, но чем же это чревато?

Несогласованная перепланировка может стать источником значительных затрат и юридических проблем для собственника квартиры.
Ниже перечислены несколько последствий несогласованной перепланировки:

1. Выписывается штраф (минимальная сумма штрафа – 2 500 руб. для физических лиц), обяжут прекратить работы или потребуют вернуть помещение в исходное состояние;
2. Для приведения помещения в исходное состояние тоже необходимо будет разработать и согласовать проект, а это новые затраты. При этом на данный процесс выделяются определенные сроки, если их не соблюсти, то помещение могут изъять и продать с торгов (ЖК РФ, ч. 5, Ст. 29);
3. В результате несогласованной перепланировки может быть уничтожен либо поврежден архитектурный элемент, который придется восстанавливать;
4. Не получится и полноценно распоряжаться таким помещением, так как, например, если вы захотите продать или сдать в аренду его, то это будет весьма трудно, потому что мало кто захочет получить с таким помещением набор проблем из-за несогласованной перепланировкой.

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что согласование перепланировки квартир в домах, которые относятся к объектам культурного наследия является обязательным. Стоит учитывать, что это весьма затратный и длительный процесс, но его игнорирование приведет к более значительным проблемам.