Можно ли продать дом без земли

Иванов И.И. решил продать загородную недвижимость, а землю оставить себе. Он выставил объявление и даже нашёл покупателя. Вторая сторона, прочитав выдержки из законодательства, стала сомневаться в правомерности сделки, апеллируя на то, что дом невозможно продать без земли и наоборот. На что Иванов И.И. говорил обратное, но доля сомнений у него также закралась. «Могу ли я продать дом без земли?» такой вопрос занимал первое место, ответ на который мы раскрываем далее в статье.

Закон говорит

Согласно пп.5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, земельный участок и расположенный на нём объект жилого фонда неразрывно связаны между собой, следовательно, не продаются отдельно друг от друга.
Означает ли это, что Иванов не сможет продать дом без земли, если она не принадлежит ему на праве собственности? А как же исключения? Давайте разбираться на конкретных практических примерах, основываясь на законодательных актах, опыте риэлторов и юристов.

Пример № 1. Иванов И.И. законный владелец дома и земельного участка

Следуя принципу единства судьбы земельного участка и жилого дома, построенного на нём, оба объекта недвижимости не передаются другим лицам по отдельности.
Следовательно, если Иванов И.И. решает продавать дом, покупатель получает и землю. Автоматически продаются два, связанных между собой, объекта. Такое правило закреплено и в п.2 и 3 ст.552, и в ст.237 Гражданского кодекса РФ.

Когда дом и земля принадлежат на праве собственности двум и более гражданам, они становятся долевыми владельцами. Если Иванов И.И.собственник дома и участка, на который законные права имеют ещё два владельца, решает продать свою долю, покупатель в момент сделки получает право на часть земли. В таком случае невозможно продать долю в доме и часть земли и оставить покупателя без права законного владения такими объектами.

Например, Иванов И.И. владеет половиной дома и половиной земельного участка под ним, продавая долю, покупатели автоматически получает право собственности на такие половины.

Отметим, что продавая дом с долями, собственники перед сделкой проводят отчуждение такого владения.

Продать часть дома без земли нельзя, когда такая часть не выделяется в натуре вместе с частью земли. Здесь участок становится общей долевой собственностью обеих сторон сделки и продавца, и покупателя.

Участок земли арендованное имущество

Земля передаётся не только в собственность, но и во владение и пользование по договорам аренды и субаренды. Так как, согласно ст.35 Земельного кодекса РФ, участок под домом связан с жилым объектом, право на участок может и не перейти. При этом собственник не лишается права владения и пользования землёй.

Пример 2. Иванов И.И. законный владелец только дома

Согласно п.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ, продать дом или долю без земли можно, когда участок земли не оформлен как собственность продавца. Покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Продать дом без земли, когда первый объект находится в собственности, а второй - нет, можно в случаях, если продавец:

1. Пользуется земельным участком по договору аренды.
2. Наделён правом бессрочного пользования землёй.
3. Получил участок в наследство.

Например, Иванов И.И. владеет участком и домом по договору аренды. Он решает продать дом без земли. В такой ситуации предметом купли-продажи будет жилой объект, а земельный участок передаётся в пользование как основание сделки.

В момент составления и подписания договора в нём указывают, что дом продаётся без земли, потому что земельный участок имущество, полученное в наследство, бессрочное владение, используемое в аренду или в его отношении действует другое вещное право. В качестве подтверждения прикладывают свидетельство о праве на наследство, арендный договор или договор (соглашение) о переуступке права аренды.

Минусы продажи дома без земли, когда продавец не владеет участком

1. Затраты на регистрационные действия: в Росреестре нужно зарегистрировать изменения. Для этого, может потребоваться помощь кадастрового инженера.
2. Продажа будет нелёгкой, так как не каждый покупатель соглашается приобретать жилой объект отдельно от участка. Чаще на сделку идут родственники и близкие.
3. Покупатель нужен с наличными деньгами, поскольку банки не выдают ипотеки на подобные сделки, а Пенсионный фонд не выделяет материнский капитал.

Пример 3. Иванов И.И. решил продать часть дома и оставить часть земельного участка

Например, в собственности дом, построенный на участке земли, где немало свободного места. При желании продать дом и сохранить часть земли, участок делится на части. Одна принадлежит месту, где построен жилой объект, и продаётся вместе с ним, другая остаётся у Иванова И.И.

В таком случае не получится продать дом без межевания земли и оформления деления участка на части в Росреестре.

Пример 4. Иванов И.И. не единственный собственник. Дом и земельный участок собственность и других частных владельцев

Заметим, что несмотря на законодательный запрет подобных ситуаций, на практике они встречаются и чаще в отношении объектов недвижимости, возведённых преимущественно до 2021 года. Чтобы продать часть дома без земли или жилой объект полностью в такой ситуации, владелец оформляет участок земли под домом, выкупая или заключая арендные отношения с собственником земли.

Проанализировав четыре наглядных примера, приходим к выводу, что продать дом без земли можно. Важно понимать, какой объект недвижимости в собственности, а какой нет. Заключать сделки купли-продажи в отношении таких объектов недвижимости можно исходя из конкретной ситуации и опираясь на нормы закона.